부동산등기신청 안내
[부동산등기신청 안내]
(법원행정처: 신임등기관을 위한 업무편람에서 발췌)
1. 인감증명(본인서명사실확인서)
▣ 필요한 경우
○ 부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)
○ 부동산등기규칙 제61조(법인 등의 인감증명서 제출)
▣ 면제되는 경우
○ 관공서가 등기의무자인 경우
○ 인감증명제도가 없는 외국인의 등기신청 ⇨ 서명의 공증으로 대체
○ 공정증서 제출 시
▣ 관련규정
ㅇ 부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출) ㅇ 부동산등기규칙 제61조(법인 등의 인감증명의 제출) ㅇ 예규 제1609호(본인서명사실 확인 등에 관한 법률에 따른 등기사무처리지침) ㅇ 예규 제1559호(인감의 제출ㆍ관리 및 인감증명서 발급에 관한 업무처리지침) ㅇ 예규 제1308호(인감증명서 심사에 관한 예규) |
▣ 유의사항
○ 유효기간 : 발행일로부터 3개월(초일 불산입)(선례 제6-88호)
○ 인감증명서와 발급담당자의 날인 여부
ㅇ 인감증명서 – 발급담당자의 도장 날인 필요 없음 ※ 인감증명서 하단(‘위 인감은 신고되어 있는 인감임을 증명합니다.’ 문장 끝 부분)에 날인하는 경우도 있으나, 날인 여부가 증명서의 효력과는 아무런 관계가 없으며, 증명서의 효력은 직인 날인여부로 결정됨(부동산등기과-433(2015. 2. 26.)“등기신청시 첨부정보로 제공되는 인감증명서에 관한 내용 안내”업무연락) |
○ 부동산매도용 인감증명서 발급 시 매수자 인적사항 기재방법의 변경
※ (기존) 신청인이 기재하면 담당공무원이 날인 (변경) 담당공무원이 전산입력(담당공무원 개인도장 날인 폐지) ※ 시행 일자 - 인감증명서 : 2016. 1. 12. 시행 - 본인서명사실확인서 : 2015. 12. 30. 시행 ※ 「인감증명법 시행령」 및 「본인서명사실확인 등에 관한 법률 시행령」개정에 따른 업무처리 안내 (부동산등기과- 56 (2016. 1. 8.), 업무연락 참고) |
○ 위조 등 의심이 있는 경우에는 부동산등기시스템에서 발급여부사실 확인 가능
○ 인감증명발급사실 확인절차
교합화면 ⇨ 등기필정보확인(F8) ⇨ 행정정보요청현황 ⇨ 요청사항변경(F7) ⇨ 요청문서에서 개인인감발급여부사실확인 선택 ⇨ 발급번호 입력 ⇨ 요청완료 |
○ 본인서명사실확인서의 경우 확인서에 누락된 기재사항이 없는지 주의
○ 소유권이전등기의 등기의무자인 회사가 그 등기신청을 법무사에게 위임한 후 등기신청 전에 대표이사가 변경된 경우 제출할 인감증명 등(선례 제5-125호)
○ 법인이 등기필증을 멸실하여 지배인이 확인서면을 첨부한 경우 대표자의 인감증명을 제출할 수 있는지 여부(소극)(선례 제7-84호)
○ 지방자치단체인 군(郡)이 매수인인 경우 부동산매도용 인감증명에 매수인의 주소 기재 여부(선례 제5-121호)
○ 이미 청산종결의 등기가 경료되었으나 아직 청산이 종료되지 않은 법인의 경우, 청산인의 대표권한을 증명하는 서면 및 등기의무자의 인감증명(선례 제6-356호)
○ 인감증명 대신 사용인감을 첨부하여 등기신청이 가능한지 여부(소극)(선례 제7-82호)
▣ 정 리
대한민국 국민 | 본인의 인감증명(무능력자는 법정대리인만의 인감증명) | |
법인 ․ 외국회사 | 등기소의 증명을 얻은 대표자의 인감증명 | |
법인 아닌 사단 ․ 재단 | 대표자 또는 관리인의 인감증명 | |
외국인 | 입국하지 않은 경우 | ❶ 인감증명제도가 있는 나라 - 위임장에 날인한 인감과 동일한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명 ❷ 인감증명제도가 없는 나라 - 위임장에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증 |
입국한 경우 | ❶ 인감증명제도가 있는 나라 - 위임장에 날인한 인감과 동일한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명 - 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출 가능 - 재외동포법에 의하여 국내거소신고를 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명 발급받아 제출 가능 ❷ 인감증명제도가 없는 나라 - 위임장에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증(이때의 공증은 국내 공증인의 공증도 가능)(선례 제8-85호) - 신청서 또는 위임장 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 주한 본국 대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능 - 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출 가능 - 재외동포법에 의하여 국내거소신고를 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출 가능 | |
재외국민 | 우리나라의 인감증명. 재외동포법에 의하여 국내거소신고를 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출 가능. 다만 상속재산협의분할시에는 재외공관의 확인서 또는 이에 관한 공정증서로 대체 가능 | |
2. 주소 및 주민등록번호 등을 증명하는 정보
▣ 주소를 증명하는 정보
○ 재외국민의 경우(예규 제1568호)
- 국외 이주하여 주민등록표가 정리되기 전 ⇨ 주민등록등(초)본
- 원래 주민등록표가 없었거나 주민등록표가 정리되어 해당란에 국외 주소지와 이주연월일이 기재된 경우 ⇨ 외국주재 한국대사관이나 영사관에서 발행한 재외국민거주사실증명 또는 재외국민등록표등본
- 거주국에 한국대사관 등이 없는 경우 ⇨ 주소공증서면
○ 외국인의 경우(예규 제1568호)
- 본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(일본, 독일, 프랑스, 대만 등)
- 주소증명 발급 기관이 없는 경우(미국, 영국 등)에는 ➊주소를 공증한 공정증서 또 는 ➋주소증명을 대신할 수 있는 증명서(운전면허증 또는 신분증 등)를 본국 관공 서에서 발급하고 있는 경우에는 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동 일하다는 취지를 기재한 사본을 제출하여 확인을 받은 때 또는 그 증명서의 사 본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 본국 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의 사본 ❸외국인등록을 한 외국인의 경우에는 외국인등록사실증명도 가능
○ 판결 등 집행권원에 의한 등기신청(예규 제1607호)
- 원칙적으로 등기의무자의 주소증명 서면을 제출할 필요 없음
- 판결문상의 피고의 주소가 등기기록의 등기의무자의 주소와 다른 경우에는 제출
(다만, 판결문상의 주민등록번호와 등기기록상 주민등록번호가 일치하는 경우에는 필요 없음)
▣ 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보
○ 등기권리자가 자연인인 경우
- 주민등록등(초)본
- 신분증 사본은 ×
○ 등기권리자가 법인 등인 경우
- 법인이 등기권리자인 경우 법인등기사항증명서, 법인이 아닌 사단이나 재단 또는 외국인이나 주민등록번호가 없는 재외국민의 경우 부동산등기용등록번호를 증명하는 서면
○ 외국국적동포에 관한 특례
-「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」에 의하여 국내거소신고를 한 외국국 적동포의 경우에는 국내거소신고번호로 갈음할 수 있음
- 재외국민은 국내거소신고번호로 ×
○ 외국인등록을 한 외국인의 경우에는 외국인등록번호 가능
▣ 관련규정
ㅇ 부동산등기규칙 제43조, 제46조, 제48조 ㅇ 예규 제1568호(외국인 및 재외국민의 국내 부동산 처분 등에 따른 등기신청절차) ㅇ 예규 제1607호(판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침) ㅇ 예규 제1128호(미등기 건물의 처분제한등기에 관한 업무처리지침) ㅇ 예규 제1218호(공동상속인 중 일부의 주소증명 첨부불능 시 처리) |
▣ 유의사항
○ 인감증명서에 주민등록초본의 내용과 동일한 인적사항(성명·주소·주민등록번호)이 기재되어 있는 경우, 소유권이전등기를 신청할 때 주민등록초본을 첨부하지 않아도 되는지 여부(소극)(선례 제6-76호)
○ 소유권보존 또는 이전이 등기를 신청함에 있어서 주소를 증명하는 서면의 제출을 생략할 수 있는지 등(선례 제2-91호)
○ 피상속인의 등기부상 주소가 호적부와 상이한 경우 상속등기절차(선례 제7-169호)
○ 국내에 영업소가 없는 외국법인이 근저당권자로서 등기를 신청하는 경우 부동산등기용등록번호를 증명하는 서면의 첨부 요부 등(선례 제5-115호)
○ 외국인인 상속인이 입국하여 외국인등록을 한 경우 그 상속인 명의로의 상속재산분할협의에 의한 소유권이전절차 등(선례 제7-182호)
3. 등기의무자의 등기필 정보 등
원 칙 | ㅇ등기의무자로서 공동신청이 필요한 경우 |
구분건물 | ㅇ보존등기 등기필증에 대지권표시 有 ⇨ 별도 토지에 관한 등기필증 필요 × ㅇ보존등기 등기필증에 대지권표시 無 ⇨ 별도 토지에 관한 등기필증 필요 ○ |
공유물분할된 부동산처분 | ㅇ공유물분할을 원인으로 소유권을 취득한 자가 등기의무자가 되어 그 부동산에 대하여 다시 소유권이전등기를 신청할 경우에 제출하는 등기 필증은 위 공유물분할등기에 관한 등기필증뿐만 아니라, 공유물분할등 기 이전에 공유자로서 등기할 당시 등기관으로부터 교부받은 등기필증 도 함께 제출하여야 함(선례 제6-39호) |
환지된 토지 (예규 제1588호) | ㅇ종전 토지에 관하여 소유자로서 등기한 등기필증(환지 전 토지에 대한 등기필증) 첨부 ㅇ다만, 창설환지나 체비지 등 소유권보존등기가 이루어진 경우에는 그 등기필증 첨부 |
근저당권 | ㅇ근저당권이 이전된 후에 말소하는 경우 ⇨ 근저당권 양수인의 등기필증 첨부 ㅇ채무자변경으로 인한 근저당권변경 ⇨ 근저당권 설정자의 등기필증 첨부(선례 제2-61호) |
가등기 (예규 제1408호) | ㅇ가등기신청의 경우 ⇨ 가등기의무자의 등기필증 첨부 ㅇ가등기에 기한 본등기 ⇨ 가등기의무자의 등기필증 첨부 ㅇ가등기가처분명령에 의한 가등기권리자의 단독신청시 ⇨ 등기의무자의 등기필증 불필요 |
유 증 | ㅇ유증자의 등기필증 첨부(if 제출 × ⇨ 등기의무자(유언집행자 또는 상속인)의 확인조서 등 첨부) |
▣ 필요한 경우
▣ 면제되는 경우
ㅇ 등기명의인표시변경등기 등 표시에 관한 등기 ㅇ 소유권보존등기 ㅇ 상속으로 인한 이전등기 ㅇ 승소한 등기권리자의 판결에 의한 등기신청(단, 승소한 등기의무자가 등기권리자 앞으로 등기신청하는 경우에는 자신이 가지고 있는 등기필증 첨부) ㅇ 관공서가 등기의무자로서 등기권리자를 위하여 촉탁하거나 부동산에 관한 권리를 취득하여 등기권리자로서 등기촉탁 등 |
▣ 등기필정보 등 멸실의 경우
ㅇ ➊등기관으로부터 등기의무자임을 확인받은 확인조서 ㅇ ➋자격자대리인(변호사 또는 법무사)이 작성한 확인서면 ㅇ ➌등기의무자 등의 작성부분에 관한 공증서면(이때의 공증은 부동산의 등기명의인임을 확인하는 서면공증이 아니고, 신청서 또는 위임장에 표시된 등기의무자의 작성부분(기명날인)이 등기의무자 본인이 작성한 것임을 공증하는 것) ㅇ 위 ➋ 또는 ➌의 경우 인감증명서 필요 |
▣ 외국인 또는 재외국민의 경우
○ 국내에 있는 경우 ⇨ 내국인과 동일
○ 국내에 없는 경우 ⇨ 처분위임장(재외국민의 경우 위임장에 인감날인 필요)에 “등기필정보을 분실하였다”는 등의 뜻도 기재하여 공증인의 공증(재외국민의 경우 재외공관의 공증도 가능)을 받고 등기필정보 대신 그 위임장을 제출(예규 제1602호)
▣ 관련규정
ㅇ 예규 제1355호(법인이 등기필증을 멸실한 경우 지배인의 확인으로 갈음할 수 있는지 여부) ㅇ 예규 제1602호(등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규) ㅇ 예규 제779호(등기의무자의 권리에 관한 등기필증이 멸실된 경우에 토지분할 후 이전등기시에 첨부할 확인서면 등) ㅇ 예규 제1018호(관공서의 촉탁등기에 관한 예규) |
▣ 유의사항
○ 등기필증 멸실의 경우 부동산등기법 제49조 제1항 단서 소정의 공정증서상 등기권리자의 표시기재 및 날인의 여부(선례 제3-112호)
○ 공익사업을 위하여 한국철도시설공단 명의로 부동산을 취득하는 경우 등기필증(등기필정보)를 첨부하여야 하는지 여부 등(선례 제201106-4호)
○ 등기필증 멸실시 확인서면의 작성 등(선례 제3-110호)
○ 등기필증 멸실시 확인서면 작성권자(선례 제3-114호)
○ 등기필증이 멸실된 경우 공증을 받아야 할 서면 등(선례 제7-38호)
4. 계약서의 검인 등(예규 제1419호 )
▣ 원 칙
계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서 또는 판결서에 검인을 받아야 함(소유권이전계약은 그 종류를 불문) |
▣ 검인을 받아야 하는 경우
ㅇ 매매․교환․증여계약서, 명의신탁해지약정서, 신탁 및 신탁해지(선례 제5-895호), 공 유물분할계약서, 양도담보계약 ㅇ 명의신탁해지를 원인으로 하는 판결서, 집행력 있는 판결서, 확정판결과 동일한 효력 이 있는 조서 ㅇ 가등기에 기한 본등기 ㅇ 재산분할판결에 의한 소유권이전등기 ㅇ 공공용지취득협의서에 의한 소유권이전 ㅇ 미등기건물에 대한 아파트분양계약서 ㅇ 무허가 건물(선례 제4-93호) |
▣ 검인을 받지 않아도 되는 경우
ㅇ 수용, 상속, 취득시효, 권리포기 등을 원인으로 한 소유권이전 ㅇ 소유권이전등기청구권보전의 가등기 ㅇ 계약의 일방당사자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 ㅇ 매각 또는 공매를 원인으로 한 소유권이전등기 ㅇ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조제2항에 따른 경우(토지거래허가증을 교부 받은 경우) ㅇ 소유권이전등기 ‘말소’ 신청의 경우 ㅇ 진정명의회복등기 ㅇ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제5항에 의한 경우(거래신고필증을 교부받은 경우) |
▣ 관련규정
ㅇ 부동산등기특별조치법 ㅇ 부동산등기특별조치법에 따른 대법원규칙 ㅇ 예규 제1419호(부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 사무처리지침) ㅇ 예규 제1283호(국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역 안에 있는 토지에 대한 등기신청절차에 관한 업무처리지침) |
▣ 유의사항
○ 등기원인증서의 일반적인 검인절차 등(선례 제3-71호)
○ 가등기양도증서에 대한 검인(선례 제7-32호)
○ 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 통해 주택분양권을 전매하는 경우, 검인받을 계약서(선례 제6-276)
○ 가등기에 기한 본등기를 신청하는 경우 제출할 검인을 받을 등기원인증서 및 토지거래허가 여부 등(선례 제3-727호)
○ 대한주택공사가 토지를 매입하고 소유권이전등기를 촉탁하는 경우의 검인 여부(선례 제3-90호)
○ 검인을 받은 계약서에 계약당사자가 반드시 간인을 하여야 하는지 여부(선례 제5-55호)
5. 농지취득자격증명
▣ 필요한 경우(농지법 제6조 및 농지법 제8조)
○ 농지취득에 따른 소유권이전등기신청 시(계약인지 여부 및 유․무상 불문)
▣ 면제되는 경우(농지법 제8조제1항 단서)
○ 국가나 지방자치단체가 농지 취득
○ 상속 및 포괄유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정명의회복 등기(예규 제1376호) 등
○ 가등기신청
○ 도시지역 내의 농지
○ 토지거래허가 받은 경우 등(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조제1항)
▣ 관련규정
ㅇ 농지법 제6조(농지 소유 제한) ㅇ 농지법 제8조(농지취득자격증명의 발급) ㅇ 예규 제1415호(농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침) ㅇ 예규 제1257호(등기원인에 대하여 행정관청의 허가 등을 요하는 경우의 업무처리 예규) |
▣ 유의사항
○ 대장상 지목이 ‘농지’라도 도시지역 내의 농지 또는 현황이 농지가 아닌 경우, 종중 등 농지를 취득할 수 없는 자도 농지취득자격증명 없이 취득 가능
○ 유효기간은 3개월이 경과한 경우도 첨부 가능(등기신청서에 첨부하는 농지취득자격증명의 유효기간)(선례 제7-49호)
○ 순차로 소유권이전등기 절차이행을 명한 판결에 의한 등기신청시 중간취득자의 농지취득자격증명 첨부 여부(적극)(선례 제7-463호)
○ 상속인들의 판결에 의한 등기신청시 농지취득자격증명 첨부 요부(선례 제5-718호)
○ 종중이 도시지역 중 주거지역 내의 농지를 취득할 수 있는지 여부(적극)(선례 제201202-6호)
○ 농지전용허가를 받은 종중이 농지를 취득할 수 있는지 여부(적극)(선례 제201304-4호)
○ 농지전용협의를 완료한 농지를 취득한 개발사업자가 신탁을 원인으로 신탁회사를 수탁자로 하여 소유권이전등기와 신탁등기를 신청하는 경우에 농지취득자격증명서를 첨부하여야 하는지 여부(소극)(선례 제201304-5호)
○ 종중 소유의 농지에 대하여 농어촌정비법의 규정에 의한 교환·분합등기를 경료받을 수 있는지 여부(선례 제6-568호)
○ 지목은 농지이나 토지의 현상이 농지가 아니라는 관할청의 증명(선례 제201210-1호)
○ 건축물대장등본을 첨부한 것만으로 당해 토지가 실제 농지가 아니라는 사실이 증명되었다고 볼 수 있는지 여부(소극)(선례 제6-47호)
6. 토지거래허가서
▣ 필요한 경우(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조)
○ 허가구역 내의 일정한 면적이상의 토지에 대하여 유상으로 소유권, 지상권 이전 또는 설정하는 계약 또는 예약(예 : 소유권이전가등기, 지상권설정․이전가등기 등)
▣ 면제되는 경우
○ 무상의 증여계약 또는 지료의 지급이 없는 지상권설정계약
○ 신탁 및 신탁해지(예외 있음 : 선례 제201101-1호), 시효취득, 재산분할, 상속, 유증, 진정명의회복 등
○ 토지에 대한 임차권 또는 전세권설정 등
○ 가등기 신청시 토지거래허가증 제출한 경우 본등기 신청시(예규 제1283호)
▣ 관련규정
ㅇ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ㅇ 예규 제1283호(국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역 안에 있는 토지에 대한 등기신청절차에 관한 업무처리지침) ㅇ 예규 제1257호(등기원인에 대하여 행정관청의 허가 등을 요하는 경우의 업무처리 예규) |
▣ 유의사항
○ 토지거래허가 대상인 면적에 해당하는 여부를 주의
○ 신탁종료로 인하여 위탁자 이외의 신탁재산의 귀속권리자 명의로 소유권이전등기신청을 하는 경우 토지거래계약허가증의 첨부 여부(선례 제201101-1호)
○ 토지거래허가구역 내의 토지거래허가 대상인 두 필지의 토지를 합산하여 토지거래계약허가를 받았으나 그 중 한 필지에 대해서만 매매계약을 체결한 경우의 소유권이전등기 가부(선례 제5-62호)
○ 매매계약의 체결일자가 국토이용관리법에 의하 허가구역 지정의 효력발생일 이전인 경우 그 계약의 체결일자 대한 소명지료 첨부 요부(선례 제5-81호)
○ 매매계약 체결 당시에는 토지에 대한 허가구역 지정이 일시 해제되었으나, 판결에 의한 등기신청 시에는 허가구역으로 재지정된 경우 토지거래허가서를 첨부정보로 제공하여야 하는지 여부(소극)(선례 제201303-1호)
○ 토지거래계약허가증 첨부 요부(선례 제8-59호)
7. 학교법인의 기본재산 처분에 대한 관할청의 허가서
▣ 학교법인의 경우(예규 제1255호)
○ 관할청의 허가서가 필요한 경우
- 학교법인의 기본재산을 매도․증여․교환 등의 처분행위를 하거나, 제한물권 또는 임차권설정의 등기신청 시
- 학교법인이 공유물분할 등기신청 시
- 학교법인에게 신탁한 부동산에 대하여 신탁해지로 인한 소유권이전등기신청 시
- 다만, 사립학교법 제28조 제1항 단서 및 동법 시행령 제11조 제5항에 따른 신고사항인 경우에는 관할청의 신고수리공문 등 첨부
○ 관할청의 허가서가 필요 없는 경우
- 매매 등 그 밖에 원인으로 취득하는 경우
- 학교법인 소유부동산을 타인이 시효취득하는 경우
- 매매예약에 따른 가등기신청을 하는 경우
○ 처분이 절대적으로 금지되는 경우(사립학교법 제28조 제2항 및 동법 시행령 제12조)
- 학교교육에 직접 사용되는 재산(교지, 교사, 체육장, 실습 및 연구시설 등)
▣ 사립학교 경영자의 경우(예규 제1255호)
○ 유치원 건물(토지) 매각의 경우
- 유치원으로 사용하고 있는 부동산(교지, 교사 등)은 매도 또는 담보제공이 금지됨(선례 제5-68호)
- 학교경영자 개인 명의라도 강제집행의 목적이 될 수 없고, 처분제한의 등기도 무효임(2004다22643, 2001다25078)
- 다만, 대장 또는 등기기록상 유치원에 직접 사용되는 부동산이라도 신청인이 유치원 경영자가 아니라는 사실을 소명한 경우에는 등기신청 가능
○ 영유아보육시설
- 공부상 유치원으로 되어 있으나 사립학교법상 교육기관이 아닌 경우(유아원, 어린이집 등)에는 매매 또는 담보제공 가능(선례 제5-433호)
▣ 관련규정
ㅇ 사립학교법 제28조(재산의 관리 및 보호) ㅇ 사립학교법시행령 제12조(처분할 수 없는 재산의 범위 등) ㅇ 예규 제1255호(학교법인의 부동산 취득 또는 처분 등에 따른 등기예규) ㅇ 예규 제1257호(등기원인에 대하여 행정관청의 허가 등을 요하는 경우의 업무처리 예규) |
▣ 유의사항
○ 학교교육에 직접 사용되는 기본재산인지 여부를 주의
○ 학교법인의 기본재산 처분에 대한 관할청의 허가(선례 제5-64호)
○ 사인 소유의 유치원 건물에 관한 소유권이전등기 가부(선례 제2-299호)
○ 유치원건물 매도시 유치원경영자가 아니라는 사실 소명 방법(선례 제8-74호)
8. 외국공문서에 대한 영사확인 및 아포스티유 확인서
▣ 주요 내용
○ 등기신청 시 첨부되는 외국 공문서(공증문서 포함)의 발행국이 ❶미국ㆍ영국ㆍ일본ㆍ독일 등 아포스티유 협약의 가입국이라면 해당 국가 정부에서 발행한 아포스티유를 첨부, ❷미가입국이라면 해당 국가에 주재하는 대한민국 재외공관에서「재외공관 공증법」제30조 제1항에 따른 대한민국 공증담당영사의 확인을 받아 제출.
○ 시행 시기 : 2017. 10. 1. 시행
▣ 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」(=아포스티유 협약)
가입국들 사이에서 공문서의 상호간 인증을 보다 용이하게 하기 위해 외국공관의 영사확 인 등 복잡한 절차를 폐지하는 대신 공문서 발행 국가가 이를 확인하는 내용을 골자로 하는 다자간 협약으로서, 협약 당사국인 공문서 발행 국가는 서명자의 서명 및 공문서에 날인된 인영, 스탬프의 진정성 등을 확인하여 ‘아포스티유 확인서’를 공문서에 부착시켜 주며, 이러한 아포스티유 확인서를 발급받은 문서는 다른 국가에서도 공문서로서의 효력을 인정받을 수 있게 됨. |
▣ 부동산등기규칙 개정 (⇨ 규칙 제46조제9항 신설)
제46조(첨부정보) ① ~ ⑦ (생략) ⑧ 첨부정보가 외국어로 작성된 경우에는 그 번역문을 붙여야 한다. ➈ 첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서(이하 “외국 공문서 등”이라 한다)인 경우에는 「재외공관 공증법」제30조제1항에 따라 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」에서 정하는 바에 따른 아포스티유(Apostille)를 붙여야 한다. 다만, 외국 공문서 등의 발행국이 대한민국과 수교하지 아니한 국가이면서 위 협약의 가입국이 아닌 경우와 같이 부득이한 사유로 문서의 확인을 받거나 아포스티유를 붙이는 것이 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. <신설> |
부칙 제1조(시행일) 이 규칙은 2017년 10월 1일부터 시행한다. 제2조(외국공문서 등에 관한 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 전에 발행 또는 공증된 외국 공문서 등에 대하여도 적용된다. 제3조(등기사건에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전에 접수한 등기사건은 종전의 규정에 의한다. |
▣ 관련규정
ㅇ재외공관 공증법 제30조(주재국 공문서의 확인) |
▣ 유의사항
○ 각국의 아포스티유 발급 기관 및 절차는 나라마다 상이하므로(예: 교육청, 법원, 주 사무소 등), 민원인들이 아포스티유 발급절차에 대해 문의할 경우에는 직접 안내하는 대신 공문서 발행 국가의 대한민국 대사관으로 문의할 수 있도록 안내하거나, 해당 국가의 대한민국 대사관 홈페이지 내 ‘영사 메뉴’를 참조하도록 안내
▣ 아포스티유 협약 가입국
※ 2017. 5. 기준으로 우리나라를 포함하여 전세계 113개국이 아포스티유 협약에 가입 하였으며, 가입국 현황 기타 자세한 사항은 www.0404.go.kr 내‘영사서비스/비자 메 뉴’를 참조.
지 역 | 국가 / 지역 |
아시아 대양주 | 호주, 중국 일부(마카오, 홍콩), 일본, 한국, 뉴질랜드, 브루나이, 몽골, 쿡제도, 피지, 인도, 마샬군도, 모리셔스, 바누아투, 사모아, 통가, 니우에 |
유 럽 | 알바니아, 오스트리아, 벨라루스, 벨기에, 보스니아-헤르체코비나, 불가리아, 크로아티아, 키프로스, 체코, 덴마크, 에스토니아, 핀란드, 프랑스, 조지아, 독일, 몰타, 그리스, 헝가리, 아이슬란드, 아일랜드, 이탈리아, 라트비아, 리투아니아, 룩셈부르크, 모나코, 몬테네그로, 네덜란드, 노르웨이, 폴란드, 포르투갈, 러시아, 루마니아, 세르비아, 슬로바키아, 슬로베니아, 스페인, 스웨덴, 스위스, 터키, 키르키즈스탄, 마케도니아, 우크라이나, 영국, 안도라, 아르메니아, 아제르바이잔, 몰도바, 리히텐슈타인, 산마리노, 카자흐스탄, 우즈베키스탄, 코소보 |
북 미 | 미국 |
중남미 | 아르헨티나, 멕시코, 파나마, 수리남, 베네수엘라, 앤티가바부다, 바하마, 바베이도스, 벨리즈, 콜롬비아, 도미니카연방, 도미니카공화국, 에콰도르, 엘살바도르, 그라나다, 온두라스, 세인트빈센트, 페루, 트리니다드토바고, 세인트루시아, 세인트키츠네비스, 코스타리카, 우루과이, 니카라과, 파라과이, 브라질, 칠레, 과테말라 |
아프리카 | 남아프리카공화국, 보츠와나, 브룬디, 레소토, 라이베리아, 나미비아, 상투메프린시페, 스와질랜드, 말라위, 카보베르데, 세이셸 |
중 동 | 오만, 이스라엘, 바레인, 모로코 |
9. 등기신청수수료
▣ 부동산등기신청수수료액
○ 「등기사항증명서 등 수수료규칙」제5조의2에 의한 등기신청의 경우
⇨ 2017. 7. 18.부터 시행(등기예규 제1622호)
등기의 목적 | 수수료 | 비 고 | |
1. 소유권보존등기 | 15,000원 | ||
2. 소유권이전등기 | 15,000원 | ||
3. 소유권 이외의 권리설정 및 이전등기 | 15,000원 | ||
4. 가등기 및 가등기의 이전등기 | 15,000원 | ||
5.변경 및 경정등기 (다만, 착오 또는 유루발견을 원인으로 하는 경정 등기신청의 경우는 수수료 없음) | 가. 등기명의인표시 | 3,000원 | 행정구역․지번의 변경,주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)정정 등의 경우에는 신청수수료 없음 |
나. 각종 권리 | 3,000원 | ||
다. 부동산표시 | 없 음 | ||
6. 분할 ․ 구분 ․ 합병등기 | 없 음 | 대지권에 관한 등기는 제외 (각 구분건물별 3,000원) | |
7. 멸실등기 | 없 음 | ||
8. 말소등기 | 3,000원 | 예고등기의 말소등기 경우에는 신청수수료 없음 | |
9. 말소회복등기 | 3,000원 | ||
11. 멸실회복등기 | 없 음 | ||
11. 가압류 ․ 가처분등기 | 3,000원 | ||
12. 압류 (체납처분 등 등기) | 가. 지방세 | 3,000원 | |
나.의료보험 등 공과금 | 3,000원 | ||
13. 경매개시결정등기, 강제관리등기 | 3,000원 | ||
14. 파산 ․ 화의 ․ 회사정리등기 | 없 음 | ||
15. 신탁등기 | 가. 신탁등기 | 없 음 | |
나.신탁등기의 변경, 말소등기 등신탁관련 기타 등기 | 없 음 | ||
16. 환매권등기 | 가.환매특약의등기 및 환매권 이전등기 | 15,000원 | |
나. 환매권 변경, 말소 등 환매권 관련 기타 등기 | 3,000원 | ||
17. 위에서 열거한 등기 이외의 기타 등기 | 3,000원 | ||
○ 수수료 15,000원에 해당하는 등기신청 ⇨ 전자신청은 10,000원, e-form은 13,000원
○ 수수료 3,000원에 해당하는 등기신청 ⇨ 전자신청은 1,000원, e-form은 2,000원
구 분 | 전자 납부 | 은행 납부 | 무인기 납부 |
사용가능 기간 | 2주 | 제한 없음 | 2주 |
취하 시 재사용 | × | ○ | ○ |
○ 납부 방법별 사용가능기간 등
▣ 촉탁등기의 수수료 및 등록세
촉탁기관 | 등기유형 | 수수료 | 등록세 | 관련규정 |
법 원 | 가압류 / 가처분 | ○ | ○ | |
경매개시결정 | ○ | ○ | ||
소유권이전(매각) | ○ | ○ | ||
회생/파산/개인회생절차 | × | × | 등기사항증명서등 수수료규칙 예규 제1516호 | |
국 가 | (국세) 압류 / 압류말소 | × | × | 예규 제1622호 |
납세담보설정/해제 | × / ○ | × / ○ | 선례 제201202-2호 | |
지방자치단체 | 토지표시변경 | × | × | |
건물표시변경 | × | ○ | 건축법 제39조제1항 예규 제1622호 | |
(지방세) 압류 / 압류말소 | ○ | × | ||
(환경부담개선금, 생태계보전협력금,개발부담금 등 국가사무위임) 압류 / 압류말소 | × | × | 선례 제5-927호 선례 제201004-4호 선례 제7-550호 | |
한국자산관리공사 | 공매공고 | × | × | 국세징수법 제67조의2 예규 제1439호 |
소유권이전(공매) | ○ | ○ | ||
한국주택금융공사 | 근저당권이전 (공사가등기권리자) | ○ | × | 등기사항증명서등 수수료규칙 |
국민건강보험공단 | (4대 사회보험료) 압류 / 압류말소 | ○ | × | 선례 제7-546호 선례 제6-723호 |
▣ 관련규정
ㅇ 등기사항증명서 등 수수료규칙 ㅇ 예규 제1622호(등기신청수수료 징수에 관한 예규) ㅇ 예규 제1576호(등기신청수수료의 납부 및 환급 등에 관한 사무처리지침) ㅇ 예규 제1409호(국가 등이 등기사항증명서의 교부 등을 신청하는 경우 수수료 면제 여부에 관한 예규) |
▣ 유의사항
○ 지방자치단체에 대한 등기신청수수료 징수 여부(선례 제5-920호)
○ 국가 위임에의하여지방자치단체 명의로압류등기 촉탁시등기신청수수료 납부여부(선례 제5-927호)
○ 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의하여경료된근저당권설정등기 및 특약등기 말소절차 등(선례 제6-112호)
○ 국 명의의 가처분등기 말소의 경우 등록세 및 등기신청수수료 납부 여부(선례 제6-751호)
○ 근저당권등기의 채권최고액 증액등기신청 시 등기신청수수료액(선례 제8-389호)
10. 국민주택채권
▣ 국민주택채권을 매입하여야 하는 경우
○ 주택도시기금법 시행령 [별표]의 [부표]
- 소유권보존(단, 토지의 경우만) 또는 소유권이전
- 저당권의 설정 및 이전(단, 2천만원 이상)
○ 매입자
- 소유권보존등기 또는 소유권이전등기 ⇨ 소유권보존 또는 이전등기의 등기명의자
- 저당권의 설정 ⇨ 저당권 설정자
▣ 국민주택채권 매입이 면제되는 경우
○ 주택도시기금법 시행령 [별표] 및 주택도시기금법 시행규칙 [별표1]
▣ 신규분양공동주택의 경우
신규분양공동주택 | 공동주택 외 (상가, 오피스텔 등) | |||
부동산 가격 공시 | 공시되지 않은 경우 | 가격공시 | 공시되지 않은 경우 | |
OCR | 주택가격(취득세납부확인서에주택시가표준액으로 표시) | 취득가격(취득세납부확인서에과세표준 또는분양가격으로표시) | 토지 및 건물 시가표준액 | |
e-tax | ||||
We-tax | ||||
○ We-tax의 경우 주택, 토지, 건물의 시가표준액이 구분 없이 표시되므로 국토교통부 홈페이지 ｢부동산 공시가격｣에서 반드시 공시여부 확인 필요
○ 부동산등기과-2784 (2014.11.27.) “국민주택채권 매입 확인업무에 관한 유의사항” 업무연락 참고
▣ 유의사항
○ 공동저당의 대위등기 ⇨ 채권 × (예규 제1407호 제4조②)
○ 미등기부동산에 대한 처분제한 등기 등(예규 제1410호 6.)
- 미등기부동산에 대한 처분제한 등기의 촉탁 ⇨ 채권 ×
- 채권자가 채무자를 대위하여 토지소유권보존등기신청 ⇨ 채권 ○
○ 저당권등기에 채권담보권의 부기등기 ⇨ 채권 × (예규 제1462호 제5조②, 선례 제6-348호)
○ 종전에 설정된 근저당권에 대한 추가근저당권설정등기 ⇨ 채권 × (선례 제3-1032호)
○ 채권최고액의 증액에 따른 근저당권변경등기를 신청하는 경우 등록세율 및 국민주택채권 매입 여부(선례 제7-526)
○ 공유물분할로 인한 이전등기신청 시 종전 지분을 초과하는 면적 ⇨ 채권 ○ (선례 제5-891호)
○ 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 이전등기 ⇨ 채권 ×
○ 시효취득완성·진정명의회복·명의신탁해지·교환을 원인으로 한 이전등기 ⇨ 채권 ○
○ 국세체납처분을 위한 소유권이전등기의 대위신청(촉탁) ⇨ 채권 ○ (선례 제1-207호)
11. 대한민국정부수입인지(인지세법)
▣ 인지 납부의무
○ 재산에 관한 권리 등의 창설․이전 또는 변경에 관한 계약서 기타 이를 증명하는 문서를 작성하는 자가 당해 문서를 작성할 때(인지세법 1조 1항)
○ 연대 납부의무(인지세법 1조 2항)
▣ 과세문서(인지세법 제3조)
과세문서 | 세 액 |
1. 부동산의 소유권이전에 관한 증서 | 기재금액이 1천만 초과 3천만원 이하인 경우 : 2만원 기재금액이 3천만 초과 5천만원 이하인 경우 : 4만원 기재금액이 5천만 초과 1억원 이하인 경우 : 7만원 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우 : 15만원 기재금액이 10억원을 초과하는 경우 : 35만원 |
▣ 비과세문서 등
○ 인지세법 6조(비과세 문서)
1. 국가나 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다. 이하 같다.)가 작성하는 증서 또는 통장 5. 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것 10.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 적용을 받는 토지 등을 국가, 지방자치단체 또는 그 밖의 특별법에 따라 설립된 법인에 양도하는 경우 그 양 도 절차상 필요하여 작성하는 증서 |
○ 조세특례제한법에 의한 면제(조세특례제한법 제116조 1항 및 2항)
▣ 과세문서로 볼 수 없는 경우
○ 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기의 절차이행을 명하는 확정판결을 받은 후 그 판결문을 등기원인서면으로 첨부하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(선례 제5-931호)
○ 증여계약서(선례 제6-758호)
○ 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기 신청시 제출하는 근저당권 변경계약서(선례 제6-759호)
○ 공유자들이 각자의 공유지분비율에 따라서 공유물분할등기를 신청할 경우에 원인서면으로 제출되는 공유물분할계약서(선례 제7-552호)
▣ 전자수입인지
○ 인지세법 개정으로 2015. 1. 1.부터 전자수입인지 제도 도입 ⇨ 납입금액만 확인, 소인 불요
○ 단, 2015. 1. 1.이전에 작성된 인지세법상의 과세문서에 우표형태의 종이수입인지를 첩부하여 2015. 1. 2.이후에 이전등기를 접수한 경우, 등기관은 이를 수리하고 종전과 같이 소인기를 이용하여 소인 (부동산등기과-9(2015. 1. 2.) “2015. 1. 1.전에 작성된 인지세법상 과세문서에 대한 인지세 납부방법 등 안내” 업무연락)
○ 전자수입인지의 전자적 소인 절차
교합화면 ⇨ 등기부조회 화면 ⇨ 등록세/채권액 확인(F9) ⇨ 전자수입인지 번호와 금액 확인 ⇨ 인지세 확인(F9) |
▣ 관련규정
ㅇ인지세법 제3조(과세문서 및 세액) ㅇ인지세법 제6조(비과세 문서) ㅇ조세특례제한법 제116조(인지세의 면제) |
▣ 유의사항
○ 분양계약서와 최종 전매계약서에 첨부하여야 할 인지세액과 그 첨부 여부는 심사하여야 하나, 중간 전매계약서에 대하여 까지 이를 심사하여야 하는 것은 아니므로, 중간 전매계약서에 소정의 인지가 미첩 되었음을 이유로 각하할 수 없음 (부동산등기과-1592(2013. 7. 8.) “인지세 과세대상문서와 등기관의 심사범위에 대한 안내” 업무연락, 선례 제201306-5호)
○ 국가등이소유권이전등기신청 시협의계약서에인지세법소정의인지를첨부하여야 하는지 여부(선례 제4-972호)
12. 외국인의 등기신청(예규 제1568호)
▣ 처분하는 경우
첨부정보 | 입국하지 않은 경우 | 입국한 경우 |
처분위임장 | ㅇ부동산과 수임인 구체적으로 특정 ㅇ위임하고자 하는 법률행위의 종 류와 위임취지 기재 ㅇ위임인의 인감 날인 또는 서명 ㅇ등기신청서 또는 위임장에 수임인의 인감 날인 ㅇ등기필증분실시(예규 제1602호) | 좌 동 |
인감증명서 또는 서명 공증 | ㅇ인감증명제도 있는 나라 - 그 나라 관공서 발행 인감증명 - 서명 또는 날인에 관한 본국 관공서 증명이나 공증인의 공증 불가 ㅇ인감증명제도 없는 나라 - 서명을 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명또는공증(처분위임장자체에 대한 증명이나 공증) ⇨ 서명에 대한 공증인의 공증은 본국공증인의 공증만 가능 ㅇ수임인의 인감증명은 부동산매도용이 아닌 일반 인감증명 가능 | ㅇ인감증명제도 있는 나라 - 좌 동 ㅇ인감증명제도 없는 나라 - 우리나라에 있는 본국대사관이나 영사관의 확인서면 또는 공증 - 본국주재 우리 재외공관의 확인서면은 불가 - 공증은 국내 공증도 가능 ㅇ인감증명법에 의한 인감증명 - 출입국관리법의 외국인등록 외국인 - 재외동포법의 국내거소신고자 |
주소증명 서면 | ㅇ발급기관 있는 나라 - 본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서 ㅇ발급기관 없는 나라 - ❶ 주소공증서면 (국내 공증 × : 선례 201012-2호) -❷주소증명서면 갈음하는 증명 서를 본국 관공서가 발행하는 경우(예규 제1568호) | ㅇ발급기관 있는 나라 - 좌 동 ㅇ발급기관 없는 나라 - 왼쪽 ❶, ❷와 동일 ㅇ외국인등록 ⇨ 장기체류(90일)경우 -외국인등록사실증명(선례7-182호) ㅇ외국국적 동포 - 외국인등록사실증명, 국내거소신고사실증명 |
번역문 | 번역인의 성명, 주소, 서명 또는 날인 | 좌 동 |
▣ 취득하는 경우
첨부정보 | 비 고 |
부동산등기용등록번호 | ㅇ 부동산등기용등록번호증명서 - 외국인등록을 한 외국인 ⇨ 외국인등록번호 - 외국국적 동포의 경우 ⇨ 국내거소신고번호 |
토지이용계획확인서 또는 토지취득(거래)허가서 | ㅇ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 ㅇ 외국인의 토지에 대한 소유권의 취득등기 절차에 관한 예규(예규 제1392호) |
▣ 관련규정
ㅇ부동산등기규칙 제61조(법인 등의 인감증명의 제출) ㅇ예규 제1568호(외국인 및 재외국민의 국내 부동산 처분 등에 따른 등기신청절차) ㅇ예규 제1602호(등기필증 멸실의 경우 확인서면 등에 관한 예규) ㅇ예규 제1392호(외국인의 토지에 대한 소유권의 취득등기 절차에 관한 예규) |
▣ 유의사항
○ 인감증명을 제출하여야 하는 외국인이 본국 이외 국내 공정증서를 제출하는 것도 가능한지 여부(선례 제8-85) ⇨ 외국인이 입국한 경우
○ 외국국적 취득자의 처분위임에 의한 국내부동산 처분 등에 따른 등기신청시 첨부서면 등(선례 제5-107호)
○ 외국인인 상속인이 입국하여 외국인등록을 한 경우 그 상속인 명의로의 상속재산분할협의에 의한 소유권이전등기절차 등(선례 제7-182호)
13. 재외국민의 등기신청(예규 제1568호)
▣ 처분하는 경우
첨부정보 | 입국하지 않은 경우 | 입국한 경우 |
처분위임장 | ㅇ 부동산과 수임인을 구체적으로 특정 ㅇ위임하고자 하는 법률행위의 종류와 위 임 취지 기재 ㅇ 위임장에 날인만 가능(⇨ 서명 불가) ㅇ 인감증명 첨부(⇨ 외국주재 우리 재외공관의 확인 또는 공증인의 공증 불가) ㅇ 등기필증 분실 시(예규 제1602호) | ㅇ 불요(원칙) |
인감증명서 | ㅇ재외국민의 (매도용)인감증명 및 수임인의 인감증명 첨부 ㅇ 수임인의 인감증명은 매도용이 아닌 일반 인감증명 가능 | ㅇ재외국민의(매도용)인감증명(원칙) |
주소증명서면 | ㅇ❶ 외국주재 우리 대사관이나 영사관 또는 외교통상부 발행 재외국민거주사실증명 또는 재외국민등록부등본 ㅇ ❷ 대사관 등이 없는 경우 그 나라 관공서의 주소증명 또는 거주사실증명 또는 주소공증서면 (국내 공증 × : 선례 201012-2호) ㅇ ❸ 재일교포 : 일본관공서발행 외국인등록증명서 및 번역문 | ㅇ 왼쪽 ❶, ❷, ❸과 동일 ㅇ 국내거소신고사실증명 - 단, 2016. 6. 30.까지 효 력 있음 ㅇ 주민등록 등·초본 - 재외국민신고 한 경우 |
첨부정보 | 비 고 |
부동산등기용등록번호 | ㅇ 종전에 주민등록번호를 부여받은 경우에는 주민등록번호 ㅇ 주민등록이 없던 재외국민이 귀국 후 최초로 재외국민신고한 경우에는 주민등록번호 ㅇ 주민등록번호가 없는 경우에는 부동산등기용등록번호증명서 - 국내거소신고번호로 갈음 불가 |
상속에 있어서의 특례 | ㅇ 상속재산분할시에는 인감증명서 대신 재외공관의 확인서 또는 공정증서로 대체 가능 - 이 경우의 공정증서는 거주국의 공정증서 또는 국내 공증 인의 공정증서라도 무방 |
▣ 취득하는 경우
▣ 관련규정
ㅇ주민등록법 제10조의2(재외국민의 신고) ㅇ재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조(국내거소신고) ㅇ부동산등기규칙 제61조(법인 등의 인감증명의 제출) ㅇ예규 제1568호(외국인 및 재외국민의 국내 부동산 처분 등에 따른 등기신청절차) ㅇ예규 제1602호(등기필증 멸실의 경우 확인서면 등에 관한 예규) |
▣ 유의사항
○ 개정된 인감증명법 및 같은 법시행령(2003. 3. 26.시행)에 의하여 발급된 인감증명서를 첨부하여 등기를 신청할 경우 제3자에 대한 위임 여부, 세무서 경유 여부 등을 소명하는 자료를 첨부하여야 하는지 여부(소극)(선례 제7-86호)
○ 중국 거주 재외국민의 인감증명(선례 제2-128호)
○ 재일동포의 주소를 증명하는 서면(선례 제2-100호)
○ 등기신청서에 첨부하는 재외국민거주사실증명 또는 재외국민등록부등본의 유효기간(선례 제6-78호)
○ 상속재산의 협의분할과 재외국민의 인감증명(선례 제3-214호)
14. 법인 아닌 사단․재단의 등기신청(예규 제1621호)
첨부정보 | 등기권리자 | 등기의무자 |
대표자 증명정보 | ○ | ○(등기되어 있는 경우 불요) |
주소증명정보 | ○ | ○ |
부동산등기용등록번호 | ○ | × |
대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호 | ○ | ○ |
정관 기타의 규약 | ○ | ○ |
사원총회의사록 | 정관 기타의 규약에 따라 | ○(법인 아닌 사단에만 적용. 임의규정(선례 제6-21호)) |
인감증명 | 경우에 따라 필요 | |
▣ 첨부정보
▣ 관련규정
ㅇ 민법 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ㅇ 부동산등기법 제26조(법인 아닌 사단 등의 등기신청) ㅇ 부동산등기규칙 제48조(법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청) ㅇ 예규 제1621호(법인 아닌 사단의 등기신청에 관한 업무처리지침) |
▣ 유의사항
○ 정관 기타 규약, 총회결의서 등에 대표권에 대한 제한이 없는지 주의
○ 부동산등기용등록번호부여증명서는 대표자증명서면 또는 주소증명서면이 아님
○ 대표자 또는 관리인임을 증명하는 정보, 사원총회결의서에는 그 사실을 확인하는 데 상당하다고 인정되는 2인 이상의 성년자가 사실과 상위 없다는 취지와 성명을 기록하고 인감을 날인하여야 하며, 날인한 인감에 관한 인감증명 제출. 다만, 변호사 또는 법무사가 등기신청을 대리하는 경우에는 변호사 또는 법무사가 위 각 서면에 사실과 상위 없다는 취지를 기록하고 기명날인함으로써 이에 갈음(예규 제1621호)
○ 전통사찰은 아니나 소속종단이 있는 사찰의 경우 전통사찰에 준하여 첨부정보를 제출하여야함으로 소속종단이 있는 사찰인지 여부는 해당 사찰의 명칭과 정관을 종합적으로 심사(예규 제1484호)
○ 종중 소유의 농지에 대하여 농어촌정비법의 규정에 의한 교환·분할등기를 경료받을 수 있는지 여부(선례 제6-568호)
15. 판결 등 집행권원에 의한 등기신청(예규 제1607호)
▣ 판결의 의미 등
○ 이행판결
- 주문의 형태 ⇨ “ o o 등기절차를 이행하라”
- 형성판결은 해당 없음. 단, 공유물분할판결은 예외
○ 확정판결
○ 법 23조 제4항의 판결에 준하는 집행권원
- 화해조서, 인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서․조정에 갈음하는 결정, 가사조정․조정에 갈음하는 결정 등
- 중재판정 또는 외국판결은 집행판결을 첨부하여야 함
○ 등기신청을 할 수 없는 판결
- 등기신청절차의 이행을 명하는 판결이 아닌 경우
- 이행판결이 아닌 경우
(예) 매매계약이 무효라는 확인판결에 의한 소유권이전등기의 말소등기신청, 소유권확인판결에 의한 소유권이전등기신청, 통행권 확인판결에 의한 지역권설정등기신청 등
- 신청서에 기재하여야 할 필수적 기재사항이 판결주문에 명시되지 아니한 경우
- 법원의 신탁종료명령
▣ 첨부정보
첨부정보 | 비 고 |
판결정본 및 확정증명서 | ㅇ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본 : 확정증명서 첨부 ㅇ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서 : 확정증명서 불요 ㅇ 송달증명서 : 불요 |
집행문 | ㅇ 원칙 : 불요 ㅇ예외 : 선이행판결, 상환이행판결, 조건부이행판결 등의 경우 필요 단, 등기절차의 이행과 반대급부의 이행이 각각 독립적 기재된 경우 불요 |
승계집행문 | ㅇ 이행판결 - 물권적 청구권 : 승계집행문 - 채권적 청구권 : 판결의 효력이 미치지 아니하므로 그 판결에 의해서는 제3자의 등기를 먼저 말소하지 않는 한 등기신청 불가 ㅇ 공유물분할판결 |
주 소 증명서면 | ㅇ 소유권이전등기신청 - 등기권리자의 주소증명서면만 제출 - 판결문상 주소≠등기기록상 등기의무자의 주소 ⇨ 주소증명서면 ㅇ 대위보존등기신청 - 보존등기명의인인 피고의 주소증명서면 ㅇ 순차대위 소유권이전등기신청 - 피대위자의 주소증명서면 |
등기원인에 대한 제3자의허가서 등 | ㅇ 제3자의 허가서 등이 필요한 경우 : 면제 ㅇ 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙 등을 받을 것이 요구되는 때 - 판결서에 해당 허가서의 존재사실이 기재된 경우 : 면제 - 소유권이전등기 : 반드시 제출 |
등기필증 또는(등기필정보) | ㅇ 원칙 : 불요 ㅇ 예외 : 승소한 등기의무자의 단독 신청시 제출 |
▣ 유의사항
○ 원칙적으로 판결 주문에 나타난 등기권리자와 등기의무자 및 이행의 대상인 등기의 내용이 등기신청서와 부합하는지를 심사
○ 판결 이유에 대한 심사
- 소유권이전등기가 가등기에 기한 본등기인지를 가리기 위한 경우
- 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기절차를 명한 판결의 경우 그 명의신탁이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서 적용이 배제되거나 예외적으로 허용되는 명의신탁인지 여부를 가리기 위한 경우
- 상속인이 등기권리자로서 확정판결에 의하여 소유권이전등기신청을 하는 경우 그 판결의 이유에 상속관계에 관한 설시가 있는 지 여부를 확인하기 위한 경우(선례 제7-179호)
○ 동시이행을 명하는 판결에 따른 등기신청 절차(선례 제201508-5호)
16. 등기관의 직권에 의한 등기
▣ 구분건물등기 관련
○ 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록 및 말소(규칙 제90조, 예규 제1470호)
○ 대지권의 등기를 한 건물에 대하여 건물만에 관한 등기를 할 때는 건물만에 관한 취지의 부기등기(규칙 제119조)
○ 대지권의 등기를 경우 토지등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기(규칙 제89조)
○ 대지권이 변경·경정등기를 하는 때의 대지권이라는 뜻의 등기 또는 대지권이라는 뜻의 말소(규칙 제91조)
○ 대지권이 변경·경정등기를 하는 때의 건물만에 관한 취지의 부기등기(규칙 제92조)
○ 대지권이 변경·경정등기를 하는 때의 건물에 대한 저당권등기에 건물만에 관한 취지를 부기하지 않는 경우의 저당권등기의 말소(규칙 제92조 1항 단서, 2항)
○ 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경됨에 따른 대지권에 대하여 동일한 등기로서의 효력이 있는 등기의 전사(규칙 제93조)
○ 대지권의 경정등기를 하는 때의 대지권인 취지의 등기말소와 대지권에 대하여 동일한 등기로서의 효력이 있는 등기의 전사(규칙 제94조)
○ 공용부분인 취지를 정한 규약을 폐지하여 소유권보존등기를 하는 때의 공용부분인 취지의 말소등기(규칙 제104조 5항)
▣ 소유권보존등기
○ 법원의 미등기부동산에 대한 처분제한의 촉탁(법 제66조, 예규 제1469호)
▣ 변경등기
○ 소유권이전등기를 하기 위한 등기명의인표시변경등기(규칙 제122조)
○ 건물등기기록 표제부에 도로명 주소 표시변경등기(예규 제1436호 5.)
○ 지적소관청의 통지에 의한 부동산의 표시변경등기(법 제36조)
○ 토지의 면적단위 환산을 위한 부동산의 표시변경등기(예규 제1426호)
○ 행정구역 또는 그 명칭변경에 따른 부동산 및 등기명의인표시변경등기(규칙 제54조)
○ 갑지를 분할하여 그 일부를 을지로 한 경우 그에 따른 분할등기시 소유권 이외의 권리의 소멸승낙이 있는 때의 을지 또는 갑지에 관하여 그 권리가 소멸한 뜻의 부기등기(규칙 제76조 3항, 4항)
○ 수탁자 해임의 재판 또는 수탁자를 직권해임한 경우 법원 또는 주무관청의 촉탁에 의하여 수탁자 해임에 관한 신탁원부 기록의 변경등기를 하였을 때 등기기록에 수탁자 해임의 뜻의 부기등기(법 제85조)
○ 신탁재산의 권리에 대하여 수탁자 변경으로 인한 이전등기, 수인의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 변경등기, 수탁자의 성명 및 주소에 관한 변경 또는 경정등기를 할 경우 그 부동산이 신탁원부 기록의 변경등기(법 제85조의2)
▣ 경정등기
○ 등기관의 과오로 인하여 등기의 착오 또는 유루가 있는 때의 직권경정등기(등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 제3자의 승낙서 필요)(법 제32조)
○ 전산이기 오류로 인한 직권경정등기(예규 제1567호)
▣ 말소등기
○ 관할위반 및 사건이 등기할 것이 아닌 경우(법 제29조 1, 2호)의 말소(법 제58조)
○ 환매에 의한 권리취득의 등기를 한 때 환매특약의 말소등기(규칙 제114조 1항)
○ 권리소멸의 약정에 의한 권리소멸의 등기를 한 때 권리소멸약정등기의 말소등기(규칙 제114조 2항)
○ 등기원인의 무효 또는 취소로 인하여 등기의 말소 또는 회복의 등기를 한 때의 예고등기의 말소(법 부칙3조, 구법 제170조의2)
○ 말소할 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기의 말소(이 경우 제3자의 승낙서 첨부)(법 제57조)
○ 수용으로 인한 소유권이전등기를 할 때 소유권 또는 소유권 외의 권리, 그 밖에 처분제한에 관한 등기의 말소등기(법 99조)
○ 가등기에 기한 본등기를 하는 경우의 중간처분등기의 말소등기(규칙 제147조, 148조)
○ 가처분등기 이후의 등기의 말소와 당해 가처분등기의 직권말소(법 제94조, 예규 제 1412호, 예규 제1413호)
○ 금지사항 부기등기의 말소(입주예정자 앞으로 소유권이전등기신청이 있는 경우, 사업 주체가 변경된 경우, 주택건설대지를 대한주택보증주식회사로 신탁한 경우)(예규 제 1616호)
17. 각종 통지 사항
▣ 등기필증이 없는 경우의 통지
○ 법 제50조(등기필정보)
○ 규칙 제53조(등기완료통지)
○ 예규 제1623호(등기완료통지서의 작성 등에 관한 업무처리지침)
▣ 과태료의 통지
○ 규칙 제164조(과태료의 통지)
○ 예규 제1419호(부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 등기사무처리지침)
▣ 등기완료의 통지
○ 법 제30조(등기완료의 통지)
○ 규칙 제53조(등기완료통지)
○ 예규 제1432호(채권자대위에 의한 등기절차에 관한 사무처리지침)
○ 예규 제1623호(등기완료통지서의 작성 등에 관한 업무처리지침)
▣ 착오나 빠진 부분이 있는 경우의 통지
○ 법 제32조(등기의 경정)
○ 예규 제1366호(일부말소 의미의 경정등기에 관한 사무처리지침)
○ 예규 제1432호(채권자대위에 의한 등기절차에 관한 사무처리지침)
○ 예규 제1564호(경정등기절차에 관한 업무처리지침)
○ 예규 제1567호(부동산등기부의 전산이기 등에 관한 사무처리지침)
▣ 관할 등 위반의 등기가 있는 때의 말소의 통지
○ 법 제58조(직권에 의한 등기의 말소)
○ 규칙 제117조(직권에 의한 등기의 말소)
○ 예규 제1377호(등기부위조관련 업무처리지침)
○ 예규 제1420호(직권말소절차에 관한 예규)
▣ 가등기에 의해 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기를 직권말소한 경우의 통지
○ 법 제92조(가등기의 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기의 직권말소)
○ 규칙 제147조(본등기와 직권말소)
○ 규칙 제148조(본등기와 직권말소)
○ 예규 제1408호(가등기에 관한 업무처리지침)
▣ 가처분등기 이후의 등기를 말소한 경우의 통지
○ 규칙 제152조(가처분등기 이후의 등기의 말소)
○ 예규 제881호(처분금지가처분등기에 관한 예규)
▣ 토지수용으로 등기를 말소한 취지의 통지
○ 규칙 제157조(등기를 말소한 뜻의 통지)
○ 예규 제1388호(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 등기사무처리지침)
▣ 중복등기의 정리와 관련한 통지
○ 규칙 제36조(소유권의 등기명의인이 다른 경우의 정리)
○ 규칙 제37조(소유권의 등기명의인이 다른 경우의 정리)
○ 예규 제1431호(중복등기의 정리에 관한 사무처리지침)
▣ 멸실등기와 관련한 통지
○ 법 제45조(등기상 이해관계인 있는 건물의 멸실)
○ 예규 제1428호(건물멸실등기 통지 등에 관한 예규)
▣ 지적소관청의 통지에 의해 직권으로 표시변경등기를 한 때 취지의 통지
○ 법 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
▣ 부동산이 다른 등기소 관할에 속하는 경우의 통지
○ 법 제71조(요역지지역권의 등기사항)
○ 법 제78조(공동저당의 등기)
○ 규칙 제84조(토지멸실등기)
○ 규칙 제89조(대지권이라는 뜻의 등기)
○ 규칙 제93조(대지권의 변경 등)
○ 규칙 제103조(건물멸실등기)
○ 규칙 제136조(공동저당의 일부의 소멸 또는 변경)
▣ 등기관의 처분에 대한 이의신청절차와 관련한 통지
○ 규칙 제161조(기록명령에 따른 등기를 할 수 없는 경우)
○ 예규 제1411호(등기관의 처분에 대한 이의신청절차 등에 관한 업무처리지침)
▣ 집행(촉탁)법원에의 통지
○ 예규 제1342호(소유자표시가 다른 임의경매신청등기촉탁에 의한 등기처리)
○ 예규 제1345호(경매개시결정등기 후의 등기변동이 있는 경우의 조치)
○ 예규 제1368호(가압류등기 등이 말소된 경우의 집행법원에 통지)
○ 예규 제1373호(경매개시결정 후의 등기사항증명서 송부에 갈음할 통지서)
○ 예규 제370호(예고등기의 목적이 된 등기의 말소 또는 회복과 예고등기의 직권말소)
18. 전자신청사건 조사업무 안내(예규 제1624호)
▣ 전자문서 전자신청과 스캔문서 전자신청의 차이점
○ 전자문서 전자신청
- 위임인 또는 신청인 본인의 공인인증서로 전자서명(필수)
- 인감증명서 제출 면제(위임장의 서명정보로 대체)
- 신청서 및 첨부서면을 전자문서로 작성
- 행정정보공동이용에 의한 첨부서면에 대하여 자동전산대조 가능
○ 스캔문서 전자신청(자격자대리인만 제출 가능)
- 신청서와 인감증명서를 첨부해야 하는 문서 외에는 스캔제출 가능
- 자격자 대리인의 공인인증서로 전자서명
- 인감증명서를 첨부해야 하는 문서(예 : 등기의무자의 위임장)는 전자문서로 작성하고 공인인증서로 서명
▣ 조사 시 고려사항
○ 신청서 조사
- 신청서는 반드시 인터넷등기소에 접속하여 작성한 전자문서로 제출하여야 함
○ 신청인이 작성한 문서의 조사
- 행정기관이 아닌 신청인이나 대리인이 작성한 문서는 서명정보를 확인하여야 함
○ 스캔허용 첨부문서(자격자대리인만 제출 가능)
- 대리권한을 증명하는 서면(등기원인증서가 존재하지 아니하는 등기유형에 한함) 및 행정정보 또는 등록세면허세 납부확인정보를 담고 있는 서면
- 아래 ❶부터 ❸까지의 경우에 그 첨부정보를 담고 있는 모든 서면. 다만, 인감증명 서와 그 인감을 날인한 서면, 본인서명사실확인서와 서명을 한 서면(예 : 등기의무 자의 위임장, 제3자의 승낙서 등)은 제외함
❶ 국가, 지방자치단체 또는 특별법에 의하여 설립된 공법인(「지방공기업법」에 의 하여 설립된 지방공사를 포함한다)이 등기권리자로서 「공익사업을 위한 토지 등 의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 토지 등을 협의취득 또는 수용하여 이를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우
❷ 법원행정처장이 지정하는 금융기관이 (근)저당권자로서 (근)저당권 설정·이전·변 경(경정)·말소등기를 신청하는 경우(한국주택금융공사법 제43조의7 에 따른 담보 주택에 대한 (근)저당권 설정등기 또는 (근)저당권 말소등기와 동시에 하는 부기등 기 또는 부기등기의 말소등기를 포함한다)
(인터넷등기소 - 전자민원센터 - 자주 묻는 질문 탑10 참조)
❸ 국가, 지방자치단체, 특별법에 의하여 설립된 공법인(「지방공기업법」에 의하여 설립된 지방공사를 포함한다) 또는 위 ❷에 의하여 지정된 금융기관이 지상권 자로서 지상권설정등기 또는 지상권말소등기를 신청하는 경우
○ 인감날인 및 인감증명서 첨부에 대한 사항
- 스캔이 허용되지 않는 경우 전자위임장, PDF 등기원인증서 등의 전자문서에 대해 당사자의 본인확인은 인증서의 전자서명으로 대체
○ 행정정보연계대상 첨부서면에 대한 보정처리 사항
- 시·군·구 등 유관기관의 시스템 문제 또는 행정정보공동이용망의 장애로 첨부되지 못할 경우 해당문서를 스캔하거나, 등기소를 방문하여 제출할 수 있음
○ 등기필정보 스캔제출
- 등기필정보가 필요한 등기에 대하여는 등기필정보 혹은 등기필증을 제출하여야 함
- 등기필정보의 경우에는 전산으로 직접 입력하여야 하는 정보이며, 등기필증은 스캔하여 제출하여야 하는 문서임
○ 전자촉탁 제공기능
제공기능 | 법 원 전자촉탁 | 표시변경 전자촉탁 | 국가 및 공공기관에 의한 압류/압류말소 전자촉탁 | |
자동기입 | ○ | ○(토지표시변경) ×(분필, 합필 등) | ○(행정자치부, 국세청) ×(공단) | |
보 정 | ○ | × | ○ | |
취 하 | 일 부 | ○ | × | ○ |
전 부 | ○ | ○ | ○ | |
각 하 | 부 분(권리) | × | × | × |
일 부(부동산) | ○ | × | ○ | |
전 부 | ○ | ○ | ○ | |
등기완료 자동통지 | ○ | ○ | ○ | |
- 자동기입이 되는 전자촉탁의 경우에도 지분 중 일부에 대해서만 압류하는 등 특이 사항이 있는 경우에는 자동기입이 되지 않음
- 표시변경 전자촉탁의 경우 신청서와 등기부가 상이할 수 있으므로 반드시 신청부동산표시 확인이 필요함
- 법원 전자촉탁의 경우 부동산 수정/삭제가 불가능
○ (참고) 신청서가 ‘접수완료’ 상태로 접수되는 경우
- 등기유형이 비전산기입 대상인 등기유형(토지분필, 토지합필, 대지권표시변경 등)
- 소유권이전등기 신청 시, 등기의무자의 현주소를 기재하여 선순위직권으로 등기명 의인 표시변경등기를 해야 할 경우
- 대상 부동산이 선 접수 상태일 경우
- 국민주택채권번호가 다른 신청사건에서 이미 사용된 번호일 경우
- 연건신청의 경우 앞 사건이 위의 사항으로 인해 ‘접수완료’ 상태가 되었을 경우 등
(위의 내용은 "법원행정처 발행 신임등기관을 위한 업무편람에서 발췌"한 것임)